La locazione turistica. Come funziona. Regime fiscale e aspetti pratici.

Il regime della locazione turistica di un appartamento per periodi brevi consente al proprietario locatore di restare nel possesso del'immobile e di gestirlo al meglio variando l'offerta di prezzo nei periodi stagionali e di maggiore affluenza turistica.

Panoramica di Como -  ©2014 Capsoni

I guadagni sono più elevati e si evitano le complicazioni dei normali contratti di locazione abitativa.

Nell'attuale mercato immobiliare si sta sviluppando un fenomeno che nasce dal connubio tra le nuove tecnologie di Internet (dal sito Web alle App) e l'esigenza abitativa per soggiorni temporanei e turistici in varie città italiane.

Il regime fiscale e i potenziali guadagni degli "affitti brevi", come vengono chiamate in gergo popolare le locazioni turistiche, sono molto più interessanti, per i proprietari, rispetto alle usuali locazioni abitative. L'intermediazione, anche pubblicitaria, di un portale o sito web con l'offerta di di un appartamento da parte di un proprietario locatore, rende molto più facile l'affare di qualsiasi contrattazione.

La locazione turistica permette infatti al proprietario di concedere in locazione un appartamento o anche solo una stanza dello stesso a soggetti ospiti, di diversa nazionalità, che vi dimoreranno per periodi brevi, in corrispondenza al tempo di soggiorno nella città d'interesse, pagando un compenso che sarà per lo più non contrattato ma stabilito dall'offerente locatore e accettato dall'ospite.

Nella pluralità di offerte che il viaggiatore turista troverà su un portale come Booking.com,  Vrbo.com, HomeAway, FriendlyRental, etc. basterà infatti aderire all'offerta accettando il prezzo, come si fa con la prenotazione di una struttura alberghiera o hotel.

Il vantaggio è su entrambi i fronti, sia dell'ospite che del proprietario locatore: il primo trova un alloggio comodo a prezzi inferiori quelli offerti dagli hotel mentre il secondo può sfruttare  meglio l'immobile mettendolo a reddito per periodi brevi, senza spogliarsi totalmente del possesso e senza uopo di alcun contratto da registrare se la locazione dura 30 giorni, potendo usufruire dell'agevolazione fiscale della cedolare secca.

Un altro vantaggio per il proprietario locatore dell'immobile è dato dalla possibilità di variare il canone di locazione secondo i periodi di alta e bassa stagione o in corrispondenza di eventi di richiamo turistico.

Il riferimento normativo è un articolo del Codice del Turismo che definisce locazioni turistiche "gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche in qualsiasi luogo ubicati" i quali vengono "regolati dalle disposizioni del codice civile in tema di locazione." [1]

E il fatto che questo tipo di locazione sia sottratto alle norme imperative della nota legge 431/1998 sulle locazioni abitative [2] è già un vantaggio perché rende più agile e libero l'accordo tra proprietario e inquilino. Si tratta di un accordo che si conclude, come prima detto, semplicemente con l'accettazione dell'offerta pubblicata su un portale Internet da un proprietario. Ma questo alla condizione che si tratti di periodi non superiori a 30 giorni, occorrendo altrimenti la redazione di un contratto scritto soggetto a imposta di registro e di bollo.

Chiariamo subito che la locazione turistica è diversa dal B&B, sigla che sta per Bed and Breakfast, perché si tratta di mettere a disposizione dell'ospite unicamente una struttura abitativa senza alcun servizio aggiuntivo. Si deve informare il conduttore, di solito tramite il portale che gestisce l'offerta, che l'appartamento è sprovvisto di servizio di cambio biancheria (al quale l'ospite provvederà da solo trovando i ricambi predisposti dal  locatore in un cassetto che gli verrà indicato), e ciò vale anche per gli asciugamani e gli altri accessori per il bagno.

Si può comunque prevedere un compenso per la pulizia (che ha senso per locazioni di almeno una settimana) e nessuna norma vieta al proprietario di fare convenzioni con il bar vicino o dello stabile in cui è l'appartamento.

La mancanza nell'offerta di servizi tipicamente alberghieri consente al proprietario di esercitare l'attività locatizia anche in forma non  imprenditoriale. Altrimenti servirebbe aprire una Partita IVA, iscriversi alla Camera di Commercio e presentare al Comune una SCIA segnalazione certificata di inizio attività.

Per quanto riguarda gli adempimenti fiscali dei soggetti che offrono locazioni transitorie in forma privata (vale a dire non imprenditoriale), osserviamo anzitutto che l'intermediazione di siti come Booking.com, ad esempio, evita al locatore  il disagio di riscuotere il pagamento direttamente dall'ospite, il quale ha già pagato il prezzo dell'alloggio in anticipo o in percentuale (secondo la scelta che il proprietario indica nel portale Internet) al momento della prenotazione.

Si tratta insomma di un contratto non scritto ma dato dal complesso delle condizioni specificate sul portale Internet, ma nulla vieta di allegarvi anche un contratto in .pdf secondo la possibilità lasciata da alcuni portali. La mancanza di una contrattazione diretta con l'ospite evita al proprietario anche l'incombenza di rilasciare ricevute, essendo già tutto registrato nel portale.  Giova ricordare che il prezzo, indicato nell'offerta, pagato dall'ospite, non sarà eguale al corrispettivo che si riceve, poiché il portale Internet  trattiene a titolo di commissione una percentuale che va dal 15 al 18 % a carico del locatore.

Ovviamente l'ospite scaricherà dal portale Internet la ricevuta dell'importo pagato mentre il locatore conserverà  l'estratto bancario con le ricevute di accredito che di solito gli viene mandato via email, dalla piattaforma web, per l'indicazione dei guadagni in sede di dichiarazione dei redditi.

Proprio con riferimento alla dichiarazione dei redditi occorre tener presente che i canoni di locazione percepiti sono soggetti a tassazione Irpef e vanno indicati, sul modello 730 oppure sul Modello Unico, nel quadro RB per i "redditi da fabbricati".

Tutti i ricavi percepiti durante l'anno dalla locazione turistica vanno quindi inseriti nella casella RB al quale fa riferimento l'immobile locato. Le spese sostenute (come il costo di abbonamento, se richiesto, dalla piattaforma Internet di intermediazione oppure la commissione al portale per   l'intermediazione o i costi della pulizia se previsti nell' offerta) non verranno portati in deduzione se non nella misura del 5% del reddito complessivo e a titolo forfettario (quindi non elencate e calcolate come nelle locazioni ordinarie).

In alternativa, il regime della cedolare secca è applicabile anche alle locazioni turistiche: in questo caso viene tassato l'intero guadagno lordo al 100% e nessuna spesa correlata alla locazione (intermediazione, pulizie, Wi-Fi, etc.) viene portata in deduzione. Questa modalità di tassazione semplificata giova in genere a chi non ha molti oneri da detrarre.

Riassumendo, al momento della dichiarazione dei redditi il locatore indicherà i ricavi derivanti dalla locazione turistica nel quadro RB del modello unico oppure del modello730, al lordo della provvigione del portale web, beneficiando della detrazione del 5% se sceglie la normale tassazione Irpef. è consigliabile di farsi assistere, nella compilazione del modello, da un commercialista.

Un altro adempimento, questa volta non fiscale, da ricordare è dato dalla comunicazione dei dati delle persone alloggiate. La Direzione Centrale Affari Generali della Polizia di Stato ha stabilito, con una circolare interpretativa dello scorso anno,  che l'obbligo di comunicazione dei dati delle persone alloggiate all'autorità di pubblica sicurezza si estende ai locatori privati occasionali [3].

Tramite l'iscrizione all'apposito portale AlloggiatiWeb è possibile comunicare anche in via telematica i nomi degli inquilini, cittadini UE o extra UE, così come specificato dalla legge [4].

All'interno del sito della Polizia di Stato si trova l'area Carta dei Servizi per ogni questura territorialmente competente con i moduli da scaricare e compilare. In questo modo si inseriranno i dati del locatore e dell'immobile ottenendo le credenziali di accesso al portale. Si scaricherà quindi il certificato digitale di sicurezza sul proprio PC per poter comunicare di volta in volta i nominativi  degli ospiti.

Sappiamo ora che l'esercizio di un attività saltuaria e di tipo non commerciale, non richiede la comunicazione SCIA. Tuttavia alcune leggi regionali prevedono che il locatore debba specificamente segnalare di esercitare tale attività in modo non  imprenditoriale. Si tratta in sostanza di  una segnalazione certificata d inizio di attività NON imprenditoriale, da inoltrare secondo le  istruzioni che appaiono sul portale web del Comune o altrimenti, in modalità non telematica,  presentando l'apposito modulo compilato allo sportello delle attività produttive. Le regioni per le quali è prevista tale comunicazione sono: Abruzzo, Emilia Romagna, Lazio, Liguria, Lombardia, Sardegna, Veneto.

Con riferimento in particolare alla Regione Lombardia questa comunicazione [5] è un passaggio obbligato per ottenere il rilascio delle credenziali al sistema di pagamento dell'imposta di soggiorno. Alcuni Comuni, infatti, come quello di Milano, prevedono un'imposta comunale di soggiorno che contribuisce al finanziamento degli interventi intesi a preservare il patrimonio storico-culturale della città e migliorare i servizi offerti ai turisti.

Il versamento di tale imposta, o "tassa di soggiorno", che per la città di Milano è di 2 Euro per ospite, è agevolata dalla previsione, in un'area del sito del Comune di Milano, di una rendicontazione mensile che si può fare online dopo aver chiesto al Comune -  tramite un apposito modulo di "richiesta di abilitazione ai servizi online per la gestione dell'imposta di soggiorno" da inviare a ELE.ImpostaSoggiorno@comune.milano.it - di un apposito "applicativo GEIS".

Nell'ultimo aggiornamento di quest'anno del "Regolamento dell'imposta comunale di soggiorno nella città di Milano" [6] viene stabilito che a partire dal 21 aprile 2016 la dichiarazione dei gestori di strutture ricettive, tra i quali anche i locatori privati non esercenti attività imprenditoriale, hanno l'obbligo di inoltrare al Comune la rendicontazione esclusivamente in modalità telematica tramite tale applicativo.

avv. Giovanni Bonomo

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[1] Art. 53 del Codice del Turismo (D. Lgs. 23. 5.2011 n. 79)

[2] Legge. 9.12.1998 n. 431 "Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo"

[3] Circolare n. 0004023 del 26 giugno 2015. L'art. 109 TULPS Testo unico delle leggi di pubblica sicurezza prevede la comunicazione all'autorità locale di P.S. delle generalità delle persone alloggiate, ora anche con mezzi informatici e telematici.

[4] Legge n. 191 del 19 maggio 1978 di conversione in legge del D.L. 21 marzo 1978 n. 59 con le "norme penali e processuali per la prevenzione e la repressione di gravi reati - obbligo comunicazione cessione proprietà". Il portale è accessibile all'indirizzo https://alloggiatiweb.poliziadistato.it/PortaleAlloggiati.

[5] Prevista dall'art. 38 della legge regionale 1 ottobre 2015 n. 27.

[6] Art. 9. aggiornato con deliberazione del Consiglio comunale n. 13 del 7 marzo 2016.